不動産仲介における「抜き行為」について

一般の方が不動産売買をするとき、真っ先にアクセスしようと思うのが仲介業者ではないでしょうか。とはいえ、仲介手数料はかなりの出費でもあります。

このため、仲介手数料を節約するために仲介業者を通さずに売買したいというお客さんが一定数います。いわゆる「抜き行為」です。

今回は、この抜き行為が違法になる場合とそうでない場合について、法的な観点から説明します。

仲介業者を通すメリット

仲介業者を利用するメリットとしては、次のようなものがあります。

  • 一度に多くの物件を紹介してもらえる
  • 面倒な手続きを任せられる
  • 価格交渉等を代わりに行ってくれる
  • プロの目で不動産を見てもらえるので安心

要するに、仲介業者を通すことによって不動産取引に伴う手間やリスクを軽減することができるわけです。

その一方で、仲介業者を通して不動産取引を行う場合には、仲介業者に仲介手数料を支払わなければなりません。上記のように手間やリスクを代わりに受けてもらう対価といえますね。

不動産売買における仲介手数料

不動産売買における仲介手数料は、例えば売買価格が400万円を超える場合は以下の通りです。

売買価格(税抜)×3%+6万円

更に、これに消費税が加算されます。

例えば、税抜5000万円の新築一戸建てを購入する場合には、仲介手数料だけでなんと171万6000円となります(※消費税10%で計算)。

とすれば、お客さんが仲介業者を通すことにメリットを感じない場合には、仲介業者を抜いて直接取引をしたいと思うのかもしれません。

仲介業者を介さず直接取引できるケース

仲介業者を通さずに売買することができるケースは、一般的には次の2点の両方を満たす場合に限られるというのが実情です。

 

1 売主が不動産業者であるケース

「抜き行為」として違法かどうかの前に、そもそも個人が売主となっている不動産については仲介業者を通してしか取引できないことが多いです。

自分が売主になった場合を考えればわかりますが、直接の知り合いでもない人と直接取引をするのはちょっと勇気がいりますよね。

そのうえ、仲介業者に委託すれば、不動産会社だけが見ることのできるレインズという物件情報を共有するシステムに登録してもらえるので、買い手が見つかる可能性が格段に高くなります。

レインズとは、Real Estate Information Network Systemの略で、不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムです。
不動産流通機構の近代化方策として建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られたネットワークシステムです。
レインズは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人((財)東日本不動産流通機構、(財)中部圏不動産流通機構、(財)近畿圏不動産流通機構、(財)西日本不動産流通機構)によって運営され、全国の不動産業者が加入しています。レインズでは標準化された不動産情報が登録され、ネットワークを通じて会員(不動産業者)に公開されます。 引用元:HOME'S 不動産用語集

したがって、売主が個人である場合には、仲介業者を通してしか不動産取引ができないことが多いのです。

では、売主が不動産業者である場合とはどういう場合なのか。

一番多いのは、デベロッパーが直接分譲するようなケースです。戸建て分譲なんかは特にデベロッパー自身が営業所を持っていてそこで自社物件を販売していることが多いです。

このような不動産業者が分譲するような不動産については、仲介業者を訪ねる前分譲業者が直接販売していないかを確認することが得策です。

なぜ、「仲介業者を訪ねる前に」と言ったのか。これは、次に説明する抜き行為の問題があるからです。

 

2 当該不動産について仲介業者からの紹介を受けていないこと

不動産の直接取引において、もっとも重要な視点がこちらです。

不動産業界においては、一度仲介業者から紹介を受けた物件について当該仲介業者を介さずに直接取引を行うことは、「抜き行為」といわれるNG行為です。

主な法的根拠は、民法130条です。

民法130条

条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。

仲介業者との媒介契約は、仲介によって不動産売買契約が成立したとの条件が成就することによって当事者に仲介手数料の支払い義務が発生します。

これを民法130条にあてはめると、抜き行為は、不動産の買主が故意に当該仲介業者を排除することによって仲介による不動産売買契約の成立を妨げる行為に他なりません。

したがって、抜き行為をすると条件が成就したものとみなされる結果、買主は本来支払うべきであった仲介手数料を仲介業者に支払わなければならないことになります。

なお売主側も、抜き行為に応じれば不法行為に基づく損害賠償責任を負う可能性がありますので注意が必要です。

参考:http://www.zennichi.or.jp/law_faq/排除された業者の損害賠償請求/

仲介業者との話がどの程度進んでいれば抜き行為となるかについては、裁判所の判断を見る限りかなり具体的に契約交渉が進んだ段階といえそうです。

もっとも、実際には一度内覧に同行しただけであっても抜き行為であると主張してくる仲介業者が大半ですし、売主側にもクレームを入れることがあります。

そうなれば、売主はトラブルを避けるために直接取引を回避しようとするので、結局仲介業者を通さざるを得ない結果となることは多いでしょう(通常は裁判で争ってまで抜き行為の適法性を主張してこないため)。

したがって、仲介業者から紹介を受けた不動産については直接取引が難しくなります。

おわりに

全くの余談となりますが、不動産ファンドやリートが保有する物件のように機関投資家同士が投資目的で不動産取引をする場合には仲介業者を入れないことも多いです。

彼ら自身が不動産業者として免許を持っている場合も多いですし、また何より高利回りを維持するために仲介手数料は極力避けたい出費だからです。

不動産仲介業者としては、抜き行為は絶対に許容できないものだと思います。一方で、仲介業者としては、仲介手数料に見合った価値を提供するという視点も今後必要になってくるかもしれません。

上の不動産投資ファンドの事例もそうですし、それ以外にもIT化の進展によって、仲介業者を通さずにインターネット上で売り手と買い手がマッチングすることが徐々に増えてきているためです。

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