借地契約においては、借地人が借地上に建築した建物を増築したり改築したりする場合には地主から承諾を得る必要があるとの条項（増改築禁止特約）が付されることが一般的です。

また、増改築禁止特約がない場合であっても、借地借家法が施行された平成4年8月1日以後に締結された借地契約であれば、増改築にあたり地主から承諾を得なければなりません。

ただし、借地人と地主との関係性によって、スムーズに増改築の承諾を得られないことがそれなりにあります。増改築の承諾を得ることに不安がある場合には、弁護士が借地人の代わりに地主と交渉することができます。

また、交渉での解決が難しい様子であれば、裁判所から地主の代わりに承諾を得る手続があります。この手続は正式な裁判とは異なり、不特定多数の人に審理の内容を知られる心配はありません。

当事務所では、借地上の建物の増築や改築の際の地主からの承諾を得られない方のためにご本人にかわって交渉や借地非訟の対応を行います。

また、借地人から増改築の承諾を求められている地主の方のための、交渉や借地非訟の対応も承ります。

借地の地代（賃料）は借地契約で決められています。このため、借地契約締結後に変更できないと思われがちです。しかし、借地借家法では借地契約後に事情の変更が発生した場合には、地代の増額や減額を請求できることを明確に定めています。

事情の変更とは次のようなものです。

• 租税公課の増減
• 景気変動に伴う地価の上昇や下落
• 周辺エリアの地代相場との著しい相違

通常は、地主は地代の増額を、借地人は地代の減額を請求することになります。地代の増額又は減額交渉は、まずは交渉での解決を目指します。

相手の態度が頑なである場合には、まず裁判所に調停を申し立てます。調停は、裁判手続きとは異なり当事者双方の話し合いでの解決を目指す手続きです。

調停でも決着がつかない場合には、訴訟となります。ただし、今後の関係性を考慮して訴訟までは求めないという場合には、意向を尊重いたします。

なお、地代の増額又は減額を求める場合には、不動産鑑定士による鑑定評価を取得すべき場合があります。この場合、不動産鑑定士への費用が別途必要となることにご留意ください。

地代（賃料）の支払いを借地人が滞納している場合には、借地契約に違反しているとして未払い地代の請求に加えて、損害賠償や契約解除をする選択肢があります。

ただ、よく知られているように、借地は借地人にとっては生活の基盤であるため、地代の滞納が軽微である場合には裁判所は契約解除を認めません。

もっとも、滞納が3ヶ月程度継続していて、なおかつ相当の期間（1週間など）を決めて地代の支払いを請求しても滞納が解消されない場合には、地主が借地契約を解約できることがあります。

これらの手続きは、必ず内容証明郵便で行う必要があります。また、記載内容も法律の要件を満たすように最新の注意を払って作成しなければ後から解約が無効となるリスクがあります。

当事務所では、地代の滞納に基づく借地契約の解除等を求める地主の方のために、借地人への内容証明郵便の作成や借地人への対応（明け渡しに関する条件交渉を含む）を行います。

なお、解約したにも関わらず借地人が明渡しに応じない場合には、訴訟等によって強制的に明け渡しを求める手続きが必要となります。こちらも当事務所で対応可能です。

借地人を保護する目的で制定された借地借家法によって、地主からの借地契約の更新拒絶は「正当な事由」がないと許されないことになっています。通常の契約だと、契約期間満了とに契約を続けるか否かは当事者が自由に選べることが普通ですから、どれだけ借地人が保護されているかがわかります。

それでも、地主としてはさまざまな事情で借地契約の期間満了に伴って、借地を返還してもらいたいことがあります。この場合、借地人から契約更新を求められた地主は、まず、「遅滞なく」更新しないとの意思表示をする必要があります。

また、借地契約の期間満了後に借地人が立ち退かずに借地の利用を続けている場合にも、地主は「遅滞なく」意義を述べないと借地契約が更新されたものとみなされてしまうことに注意が必要です。

借地契約の更新拒絶は、大きな紛争に発展しやすい傾向にあります。したがって、地主側に更新拒絶の希望がある場合は、周到に準備をする必要があります。このため、できるだけ借地契約の期間満了の前にご相談いただくと安心です。

弁護士にご依頼いただいた場合、借地契約の更新拒絶が認められる可能性がどの程度あるのか、個々のご事情をお伺いして方針をお伝えします。その後、更新拒絶のための借地人への内容証明郵便の送付、借地人との交渉などを行います。

なお、借地人との交渉が難航し、借地人が借地契約の期間満了後も借地を利用しているような場合には明渡訴訟を提起する必要がでてきます。当事務所では訴訟の対応も積極的に取り組んでおります。